一、出臺背景
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府決策部署，扎實有序推進城市更新行動，探索破解實施過程中的堵點難點問題，打破瓶頸，高質(zhì)量推動我市城市更新行動實踐。我們經(jīng)充分調(diào)研并征求社會各界意見，起草了《鹽城市支持城市更新行動的若干政策措施》（以下簡稱《政策措施》）。
二、主要內(nèi)容
《政策措施》包括5類17條，具體涉及優(yōu)化規(guī)劃編制實施管理、創(chuàng)新土地供應(yīng)使用方式、提升產(chǎn)權(quán)登記辦理服務(wù)水平、優(yōu)化行政審批流程、加大財稅金融支持和組織推進力度等支持措施。其中，“優(yōu)化規(guī)劃編制實施管理”明確了深化規(guī)劃編制內(nèi)容、科學(xué)設(shè)置規(guī)劃指標(biāo)、提高規(guī)劃實施效率等相關(guān)內(nèi)容；“創(chuàng)新土地供應(yīng)使用方式”明確了細(xì)化完善供地條件和方式、規(guī)范引導(dǎo)土地用途轉(zhuǎn)換、合理設(shè)定土地使用年限；“提升產(chǎn)權(quán)登記辦理服務(wù)水平”明確了妥善處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題、優(yōu)化更新項目產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)等相關(guān)內(nèi)容；“優(yōu)化行政審批流程”明確了探索“容缺”審批機制、優(yōu)化施工圖審查路徑、完善消防審驗技術(shù)流程、優(yōu)化消防審驗協(xié)同分類管理等相關(guān)內(nèi)容。“加大財稅金融支持和組織推進力度”明確了拓寬資金來源渠道、加大財政支持、落實稅費優(yōu)惠政策、鼓勵多元主體參與、強化綜合評價激勵等相關(guān)內(nèi)容。
三、常見問題解釋
1.問：《政策措施》中優(yōu)化規(guī)劃編制實施管理的措施有哪些？
答：第1-3條明確，深化規(guī)劃編制內(nèi)容，發(fā)揮詳細(xì)規(guī)劃引導(dǎo)作用，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求編制更新地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，且詳細(xì)規(guī)劃編制需要加強用地與功能引導(dǎo)的彈性和兼容?？茖W(xué)設(shè)置規(guī)劃指標(biāo)，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細(xì)規(guī)劃中對規(guī)劃指標(biāo)進行適應(yīng)性優(yōu)化完善。對于城市更新地區(qū)增設(shè)必要附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計入規(guī)劃容積率和建筑密度。提高規(guī)劃實施效率，實施并聯(lián)審批，縮短規(guī)劃許可辦理時長。經(jīng)市、縣人民政府審定的城市更新項目實施方案可以作為詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的參考。
2.問：《政策措施》對城市更新項目在供地條件和方式上有哪些細(xì)化和完善？
答：第4條明確，依法依規(guī)綜合運用多種方式保障城市更新項目用地。城市更新所需地下空間土地使用權(quán)在符合相關(guān)規(guī)劃的情況下可單獨出讓，也可結(jié)合地上建設(shè)用地使用權(quán)一并出讓。由各類主體實施搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護價值和文物保護要求的保留建筑項目，依法可以帶保留建（構(gòu)）筑物實施帶方案掛牌或招標(biāo)方式供地。對以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的更新項目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，經(jīng)依法批準(zhǔn)可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得土地，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。鼓勵原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤活利用。
3.問：《政策措施》對規(guī)范引導(dǎo)城市更新中的土地用途轉(zhuǎn)換、合理設(shè)定土地使用年限有哪些舉措？
答：第5-6條明確，規(guī)范引導(dǎo)土地用途轉(zhuǎn)換，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，發(fā)展新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型適用土地過渡期政策。依法辦理城市更新項目用途轉(zhuǎn)換用地手續(xù)，補繳土地出讓金可以按規(guī)定分期繳納。合理設(shè)定土地使用年限，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際需要，采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。城市更新區(qū)域內(nèi)原出讓土地以拆除重建等方式實施，其出讓年期一般與原證載土地使用權(quán)年期保持不變；涉及用途變更的，其出讓年期一般不得超出原出讓年期且不得高于法定最高年期。
4.問：《政策措施》對提升產(chǎn)權(quán)登記辦理服務(wù)水平有哪些舉措？
答：第7-8條明確，妥善處理歷史遺留問題，根據(jù)實際情況適時出臺政策文件，針對各類不動產(chǎn)歷史遺留問題，進一步明確不動產(chǎn)確權(quán)登記路徑。優(yōu)化產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)，對城市更新形成的、兼容多種功能的不動產(chǎn)，明確分割審批方式和分區(qū)分層設(shè)權(quán)后辦理不動產(chǎn)登記。支持引入轉(zhuǎn)移預(yù)告登記制度，可以“帶押過戶”方式辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移和登記手續(xù)。
5.問：《政策措施》對優(yōu)化行政審批流程有哪些舉措？
答：第9-12條明確，探索“容缺”審批機制，設(shè)立城市更新項目行政審批綠色通道，合理壓縮審批時限。采取打包審批、聯(lián)合審批、聯(lián)合驗收等方式簡化城市更新項目審批環(huán)節(jié)，分類制定簡化審批流程方案，逐步推進城市更新審批事項同級化。優(yōu)化施工圖審查路徑，對無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項目，將專家論證意見作為設(shè)計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據(jù)。支持開展建筑師負(fù)責(zé)制試點，探索施工圖審查自審承諾制管理。完善消防審驗技術(shù)流程，對歷史文化街區(qū)保護利用的更新項目，指導(dǎo)編制防火安全保障方案；對歷史建筑改造利用的更新項目，保障方案和專家意見作為相關(guān)審批管理的依據(jù)。優(yōu)化消防審驗協(xié)同分類管理，建立城市更新中既有建筑改造利用的規(guī)劃、建設(shè)、消防的審批管理規(guī)則。建立既有建筑改造項目分級分類目錄清單，對目錄清單中的一般項目進一步優(yōu)化程序要件。
6.問：《政策措施》對加大財稅金融支持和組織推進力度方面有哪些措施？
答：第13-17條明確，拓寬資金來源渠道，鼓勵各類銀行為項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。對可經(jīng)營、出售、出租的更新項目，通過REITs、社會投資人＋EPC等多渠道籌集資金。鼓勵利用住房公積金支持城市更新項目。鼓勵引導(dǎo)有條件的國有企業(yè)、市場力量參與，探索項目市場化融資模式。加大財政支持，鼓勵各類企業(yè)申報省“城新貸”財政貼息項目，市財政同步給予市級配套，鼓勵各縣（市）參照執(zhí)行。落實稅費優(yōu)惠政策，城市更新項目符合國家、省有關(guān)規(guī)定的，可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)減免政策。鼓勵多元主體參與，探索運用政府征收收儲、產(chǎn)權(quán)主體間權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。支持成立專業(yè)化更新實施主體，鼓勵運用基層議事協(xié)商載體和平臺。建立分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的項目及時總結(jié)經(jīng)驗，優(yōu)先向上推薦各類獎項申報。